Dijawab tanggal 2026-02-05 08:11:55+07

Dasar Hukum: 

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021
   tentang Perubahan atas Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997

Analisis:

Jual beli tanah yang telah dilakukan dan disertai dengan bukti perjanjian serta pembayaran pada dasarnya sah secara hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, karena telah terjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai objek dan harga. Namun demikian, keabsahan secara perdata tersebut belum serta-merta memberikan kepastian hukum atas status kepemilikan tanah apabila peralihan hak belum didaftarkan secara resmi. Sesuai dengan Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA, pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. Oleh karena itu, proses balik nama sertifikat merupakan kewajiban hukum yang harus dipenuhi oleh pihak pembeli agar peralihan hak diakui secara administratif oleh negara.

Dijelaskan juga pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37 ayat (1), secara tegas mengatur bahwa peralihan hak atas tanah karena jual beli hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam hal ini, belum dibuatnya AJB menyebabkan peralihan hak belum dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan, sehingga sertifikat tanah masih tercatat atas nama pemilik lama. Selain itu, Pasal 40 ayat (1) mewajibkan PPAT untuk menyampaikan AJB dan dokumen pendukung ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, guna menjamin tertib administrasi pertanahan. Apabila terjadi keterlambatan dalam pendaftaran peralihan hak, terdapat beberapa potensi kendala hukum yaitu tidak adanya kepastian hukum bagi pembeli sebagai pemegang hak yang sah, risiko timbulnya sengketa dengan pihak ketiga, kemungkinan objek tanah dijaminkan atau dialihkan kembali oleh penjual, serta kesulitan pembuktian kepemilikan apabila terjadi sengketa di kemudian hari. Oleh karena itu, langkah hukum yang harus ditempuh adalah segera melakukan pembuatan Akta Jual Beli di hadapan PPAT, melengkapi persyaratan administrasi, dan mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat.

Kerugian:

Akibat tidak dilakukannya pendaftaran peralihan hak dan balik nama sertifikat, terdapat beberapa kerugian yang dapat timbul, antara lain:

1. Tidak adanya kepastian hukum bagi pembeli sebagai pemegang hak atas tanah yang sah.
2. Risiko sengketa dengan pihak ketiga apabila tanah dialihkan kembali, dijaminkan, atau diklaim oleh pihak lain oleh penjual.
3. Kesulitan pembuktian hak kepemilikan apabila terjadi sengketa hukum di kemudian hari.
4. Kerugian materiil, karena tanah tidak dapat dimanfaatkan secara maksimal, misalnya untuk dijual kembali, dijadikan jaminan, atau diagunkan ke lembaga keuangan.
5. Potensi kerugian administratif, termasuk denda atau biaya tambahan akibat keterlambatan pengurusan balik nama.

Upaya Hukum:

Upaya hukum yang dapat ditempuh oleh pembeli dalam permasalahan jual beli tanah yang belum didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional pada prinsipnya bertujuan untuk memperoleh kepastian hukum atas hak kepemilikan tanah. Langkah awal yang dapat dilakukan adalah menyelesaikan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan melibatkan penjual sebagai pihak yang sah. Pembuatan AJB merupakan syarat utama agar peralihan hak atas tanah dapat didaftarkan secara resmi dan diakui secara administratif oleh negara. Setelah AJB dibuat, pembeli dapat mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat dengan melengkapi seluruh persyaratan administrasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Proses ini penting untuk memastikan bahwa nama pemilik yang tercantum dalam sertifikat telah sesuai dengan keadaan hukum yang sebenarnya, sehingga memberikan perlindungan hukum bagi pembeli sebagai pemegang hak yang sah.

Apabila dalam pelaksanaannya penjual tidak kooperatif atau enggan hadir untuk pembuatan AJB, pembeli dapat menempuh upaya somasi sebagai bentuk peringatan atau teguran hukum agar penjual memenuhi kewajibannya sesuai dengan perjanjian jual beli yang telah disepakati. Somasi ini bertujuan untuk menyelesaikan permasalahan secara musyawarah sebelum menempuh jalur hukum yang lebih lanjut. Dalam hal somasi tersebut tidak diindahkan, pembeli memiliki hak untuk mengajukan gugatan perdata ke pengadilan atas dasar wanprestasi, yaitu tidak dipenuhinya kewajiban oleh penjual sebagaimana yang telah diperjanjikan. Melalui putusan pengadilan, pembeli dapat memperoleh kekuatan hukum untuk menuntut pelaksanaan perjanjian atau pemenuhan haknya atas objek tanah tersebut.

Selain itu, dalam keadaan tertentu, pembeli juga dapat mengajukan permohonan penetapan pengadilan yang dapat dijadikan dasar hukum untuk melakukan pendaftaran peralihan hak dan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional. Dengan demikian, upaya hukum tersebut diharapkan dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pembeli serta mencegah timbulnya sengketa di kemudian hari.

Demikian yang kami sampaikan, apabila Saudara masih memiliki pertanyaan lain yang ingin disampaikan, saudari dapat bertanya kembali melalui HaloJPN ataupun dapat langsung datang ke Pos Pelayanan Hukum yang berada di Kejaksaan Negeri Samarinda. Terima kasih dan semoga hari anda menyenangkan.

Sumber Bacaan:

Agustiro  Nugroho Aribowo, Hukum  Pengikatan  Akta Perjanjian  Jual  Beli Dihadapan  Notaris Tanpa Dihadiri Para Saksi, http://openjournal.unpam.ac.id/index.php/sks/article/view/5609/3929 

Putri Wijayanti, & Kk, Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dan Bangunan Secara Dibawah Tangan Yang Sedang  Dibebani  Hak Tanggungan  .Diponegoro  Law Journal  Volume  6, Nomor  2, Tahun 2017 Website : http://Www.Ejournal-S1.Undip.Ac.Id/Index.Php/Dlr/ 

Bactiar Effendie. 1992. Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksanaannya. Alumni Bandung

https://www.antaranews.com/berita/4758873/ini-prosedur-balik-namasertifikat%C2%A0tanah