Dijawab tanggal 2025-02-18 22:25:44+07

Terima kasih sebelumnya kami ucapkan kepada saudari atas pertanyaan yang diajukan.

Dalam hukum pajak di Indonesia, istilah pajak penjual dan pembeli tidak dikenal. Merujuk Pasal 1 PP 34/2016, pajak penjualan tanah adalah “penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang pajak penghasilan (PPh) yang bersifat final.

Maka pajak penjualan tanah dan bangunan harus dibaca menjadi PPh pengalihan atas tanah dan/atau bangunan.

Penghasilan adalah setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh wajib pajak, baik berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan wajib pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun. Pengertian ini memberikan penjelasan bahwa setiap adanya tambahan kemampuan ekonomis yang diterima dalam bentuk apapun merupakan objek pajak dan dikenakan PPh. Selanjutnya yang perlu diketahui adalah apakah penghasilan ini menjadi objek PPh Tidak Final atau PPh Final, sebab akan membedakan penghitungan dan pelaporan penghasilan itu sendiri dalam SPT Tahunan Wajib Pajak.

Selain itu, motif penjualan tanah dan bangunan yang berbeda-beda menjadi alasan rasional dan logis bagi pemerintah untuk memberlakukan tarif pajak yang berbeda, misalnya hitungan tarif pajak berikut ini:

1. 0% atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara (BUMN) yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah (BUMD) yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud undang-undang mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum;
2. 1% atas dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sebagai contoh, A menjual tanah dan bangunan dalam bentuk rumah di daerah Padang, Sumatera Barat dengan luas tanah 300 m2 dan luas bangunan 600 m2 seharga Rp10 miliar. Dari transaksi ini dapat dihitung PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah:

Tarif PPh Pengalihan atas Tanah dan/atau Bangunan x Jumlah Bruto/Harga Bruto

2,5% x Rp10 miliar = Rp250 juta

Pengenaan tarif PPh 2,5% karena kategori objek yang dijual tersebut bukan untuk kepentingan negara dan bukan kategori rumah sederhana/rumah susun sederhana.

Selanjutnya untuk pembeli tanah dan/atau bangunan akan dikenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yaitu pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi:

1. Pemindahan hak karena jual beli; tukar-menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha; atau hadiah; dan
2. Pemberian hak baru adalah karena adanya kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelepasan hak.

Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dan lebih lanjut ditetapkan dengan peraturan daerah. Oleh karena itu, tarif BPHTB akan berbeda antar kota dan dipungut di wilayah daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada. Adapun rumus hitung pajak jual beli tanah BPHTB adalah sebagai berikut:

(Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)) x Tarif BPHTB

Sebagai contoh, misalkan di daerah Padang, Sumatera Barat terjadi transaksi perolehan tanah dan bangunan sebesar Rp1 miliar, dan diketahui NPOPTKP kota Padang adalah sebesar Rp60 juta dan tarif BPHTB adalah 5%, sehingga besarnya BPHTB adalah:

(Rp1 miliar – Rp60 juta) x 5% = Rp47 juta

Maka atas transaksi jual beli tanah dan bangunan, pihak penjual dan pembeli masing-masing akan dikenakan pajak. Pihak penjual dikenakan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan tarif 2,5%, 1%, atau 0%. Sedangkan untuk pihak pembeli akan dikenakan pajak BPHTB yang besaran tarifnya paling tinggi 5% dengan rumus hitung sebagaimana dijelaskan di atas. Dengan demikian, menjawab pertanyaan saudari mengenai pajak jual beli tanah ditanggung oleh siapa, maka jawabannya pajak ditanggung oleh masing-masing penjual dan pembeli.

Demikian jawaban dari kami atas permasalahan saudari. Apabila saudari masih merasa bingung ataupun kurang memahami jawaban dari kami, dipersilahkan kepada saudari untuk mendatangi dan berkonsultasi secara langsung dengan tim Jaksa Pengacara Negara pada Kantor Pengacara Negara Kejaksaan Negeri Pasaman Barat yang beralamat di Jalan Soekarno – Hatta Nagari Lingkuang Aua Kecamatan Pasaman Kabupaten Pasaman Barat.

Sekian dari kami. Terima kasih.